[경매 명도 확인서] 총정리 : 언제, 왜, 어떻게 작성할까? 📝🏠

“경매로 낙찰받은 집, 명도 완료했는데…
법원에서 ‘명도 확인서’ 제출하라고 하네요?”

“명도 완료를 증명해야 잔금 지급이나 보증금 회수도 가능하다고요?”

👉 ‘경매 명도 확인서’는 바로 그런 상황에서 필요한 공식 서류입니다.

 

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✅ 경매 명도 확인서란?

경매 낙찰자가 점유자(세입자 또는 전 소유자)를
실제로 퇴거시키고 부동산을 인도받았다는 사실을
법원에 증명하기 위해 작성하는 사실확인서 형태의 문서입니다.

 

📌 명도는 단순한 ‘소유권 이전’과는 별개로,
실질적인 점유 인도가 완료되었음을 명시하는 절차예요.

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📌 언제, 왜 필요한가요?

💰 매수보증금 반환 청구 시	명도 완료 여부에 따라 보증금 지급 여부가 결정됨
🏠 부동산 인도 완료 확인	실제 점유 상태를 확인해 ‘소유권 이전’ 이후 조치 가능
⚖️ 명도소송 이후 강제집행 증명	법원에 ‘명도 완료’ 보고용
📋 집행관/관리인 확인서 제출	법원 서류로 명도일 확정용

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📝 명도 확인서 샘플 양식 (예시)

[경매 명도 확인서]

사건번호: ○○지방법원 ○○계 ○○사건  
물건번호: ○번

1. 물건 소재지: (예: 서울시 강남구 ○○동 ○○번지)  
2. 점유자: 홍길동 (생년월일 / 연락처)  
3. 점유자 퇴거일: 20XX년 ○월 ○일  
4. 명도 방식: 자진퇴거 / 강제집행  
5. 퇴거 확인자: 낙찰자 성명 (신분증 첨부)  
6. 인도 상태: 열쇠 인도, 내부 비어 있음, 점유자 없음

위 부동산은 위 날짜를 기준으로 점유자가 완전히 퇴거하였고,  
현재는 낙찰자가 실질적인 점유를 하고 있음을 확인합니다.

작성일: 20XX년 ○월 ○일  
확인자: ○○ (서명/날인)

※ 첨부: 퇴거 장면 사진, 열쇠 수령 인증, 집행관 명도 집행서 사본 등
0XX년 ○월 ○일 확인자: ○○ (서명/날인) ※ 첨부: 퇴거 장면 사진, 열쇠 수령 인증, 집행관 명도 집행서 사본 등

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📎 누가 작성하나요?

• 보통 낙찰자 본인이 작성하거나
• 집행관 명도 집행 확인서가 있으면 그걸 활용해 제출할 수 있어요.
• 부동산 매각 담당 계장 or 집행관이 공식 서식 요구 시
  → 해당 형식에 맞춰 제출해야 할 수도 있음

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📁 제출 시 준비할 자료

📷 퇴거 완료 사진	빈 실내, 열쇠 인도 장면 등 (날짜 표기 필수)
🔑 열쇠 수령 증거	문서 또는 문자 캡처도 OK
📝 내용증명 복사본	자진퇴거 유도 시 발송한 경우
📄 집행관 명도 집행조서	강제집행 시 필수 자료로 첨부

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⏰ 명도 확인서 제출 시기

• 잔금 납부 전 or 후
  → 일부 법원은 소유권 이전 신청 시점에 첨부 요구
• 보증금 반환 청구 전 제출 필수 요건인 경우도 많아요

✅ 법원 경매 담당 계장 or 집행계 집행관에게 확인 후 제출 시점 조율이 안전합니다!

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⚠️ 주의사항

✅ 명도일자, 점유자 정보, 주소 정확히 기재
✅ 임의로 날조된 명도확인서 제출 시 형사처벌 가능성 있음
✅ 강제집행 시엔 공식 집행조서가 1차 증빙자료
✅ 명도 완료 후에도 쓰레기나 잔류물품 남아있을 경우 문제될 수 있음

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✅ 결론 요약

📄 명도확인서란?	실제 인도 완료를 법원에 증명하는 문서
🕰️ 제출 시점	보증금 반환, 잔금 납부, 소유권 이전 신청 전후
🧾 필수 항목	점유자, 주소, 퇴거일, 인도 방식, 사진 등
🛠️ 준비자료	퇴거 사진, 열쇠 수령 확인, 집행조서
⚠️ 유의점	사실 그대로 작성, 확인인 날인 필수!

 

 

📌 Tip:
명도 완료 후엔 꼭 사진 + 열쇠 수령 + 현장상태 정리를 기록해두세요!
추후 분쟁 방지 및 보증금 회수에 큰 도움이 됩니다.

 

 

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