🏠 전세 보증금 반환 절차 3분 가이드

작년에 이사하려고 전세 만기일 한 달 전에 집주인에게 연락했어요.

“보증금 돌려주셔야 해요~” 했더니,
“지금 집이 안 팔려서... 조금만 기다려 주세요”라는 답이 돌아왔죠.

 

그때부터 저는 불안해지기 시작했어요.
혹시 보증금 못 받고 나오는 거 아닐까?

그래서 바로 알아봤어요. 보증금 돌려받는 법, 그리고 못 줄 때의 법적 절차!

 

 

 

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✅ 전세 보증금 반환 기본 개념

전세 계약이 끝나면, 집주인은 세입자에게 보증금을 반드시 돌려줘야 할 의무가 있어요.
만기일 + 이사 완료 + 열쇠 반환이 완료되면, 즉시 반환해야 해요.

🗓️ 계약 만기 후 2주 이상 지체 시, ‘지연이자’도 청구할 수 있습니다.

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🧾 보증금 못 받을 가능성이 높은 상황

1. 집이 매매되지 않아 집주인이 돈이 없음
2. 임대인이 세금체납, 근저당권 설정으로 압류 진행 중
3. 전세가율(집값 대비 보증금)이 너무 높아 실거주 매수자가 없음
4. 건축주나 임대사업자의 파산

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🔍 전세보증금 반환 절차 요약

1. 계약 만료 1~2개월 전 내용증명 보내기

• “○월 ○일 계약이 종료되며, 보증금 반환 요청드립니다.”
• 우체국 등기우편 또는 전자내용증명 서비스 이용

2. 집주인이 미지급 시 – 임차권 등기 신청

• 관할 등기소에 ‘임차권등기명령’ 신청
• 이사 나간 후에도 보증금 반환권 유지 가능
• 등기 후 확정일자 효력 유지돼 우선변제권 확보

3. 전세보증금 반환소송 진행

• 집주인이 끝까지 안 줄 경우 소송 가능
• 통상 6개월~1년 소요, 판결 후 강제집행 가능

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💡 ‘전세보증금 반환보증보험’이란?

HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증에서 제공하는 보험이에요.
보증보험에 가입하면, 집주인이 돈을 안 줘도

보험사에서 먼저 보증금을 지급하고,
이후 보험사가 집주자에게 구상권 청구를 합니다.

보증보험 가입조건

• 전세계약 기간 1년 이상
• 주택 등기부등본상 문제 없을 것 (압류, 경매 등)
• 보증금 한도 내(수도권 7억, 비수도권 5억 이하 등)

❗ 가입은 전세계약 초기 or 중도에도 가능
❗ 보험료는 보증금의 약 0.128~0.154% 수준

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📲 보증보험 가입방법

• HUG: www.khug.or.kr
• SGI: www.sgi.or.kr
• 정부 ‘청년 전세보증금 반환보증’ 상품도 별도 운영 중

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⚠️ 세입자가 꼭 알아야 할 보증금 지키는 팁

계약 직후 확정일자 받기	동사무소에서 등기부등본 지참 후 신청
전입신고 필수	전입+확정일자 → 우선변제권 확보
전세계약서에 특약조건 넣기	예: “임대인은 만기 시 보증금 지급 책임 있음”
계약 직전 등기부등본 확인	근저당, 가압류 등 있으면 반드시 협의
보증보험 가입 여부 확인	집주인이 거부한다면 거래 재검토

 

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✅ 집주인 말만 믿지 말고, 법적 권리로 대비하세요!

전세는 ‘돈 빌려주고 사는 것’과 같아요.
집주인이 못 갚을 수도 있다는 걸 항상 염두에 두셔야 해요.

 

내용증명 보내기 → 임차권등기 → 보증보험 → 반환소송
순서만 알아도 마음이 훨씬 편해지고, 실제 대응도 쉬워집니다.

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📌 1분 요약

반환 의무	계약 종료 후 즉시 반환, 지연 시 이자 청구 가능
못 줄 경우	내용증명 → 임차권등기 → 소송 진행
보험 활용	HUG/SGI 보증보험으로 선지급 가능
예방 수단	확정일자 + 전입신고 + 등기부등본 확인

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혹시 현재 보증금 반환이 늦어지고 있거나,
내용증명 작성 방법이 어렵다면 댓글로 알려주세요.

무료 샘플 양식도 제공해드릴게요 😊
여러분의 보증금, 안전하게 지키는 게 최우선입니다! 🏠💸

 

 

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