나도 2주택자일까? 오피스텔 1가구 2주택 여부 이렇게 판단합니다

“아파트 하나, 오피스텔 하나인데 저도 2주택자인가요?”

생각보다 많은 분들이 이 질문을 하세요.

저도 처음엔 “오피스텔은 업무용이라 주택 아니겠지~” 했는데,
양도세 계산하다가 충격받았습니다.

 

✔ 오피스텔도 ‘주택’으로 인정될 수 있고,
✔ 그 결과 나는 1가구 2주택자가 될 수 있다는 것! 😱

 

오늘은
📌 “내가 2주택자인지 아닌지”를 정확히 판단할 수 있도록

2025년 오피스텔 주택 수 포함 기준과
주택 간주 여부에 따른 세금 차이, 체크리스트를
쉽게 정리해드릴게요!

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✅ 오피스텔도 2주택 계산에 포함될 수 있습니다

오피스텔은 건축법상 업무시설, 즉 원래는 비주택이에요.
하지만 국세청, 국토부 등 세법·청약 제도에서는
실제로 주거용으로 사용되면 주택으로 간주합니다.

 

즉,
✔ 실거주
✔ 전입신고
✔ 주거용 임대

이런 조건에 해당되면
👉 아파트 1채 + 오피스텔 1채 = 2주택자가 되는 겁니다.

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✅ 1가구 2주택 되는 오피스텔 조건 체크리스트

아래 항목 중 하나라도 ‘예’면 주택으로 간주될 가능성 높습니다👇

오피스텔에 전입신고 했나요?	✅ 포함
본인 또는 세입자가 실제 거주 중인가요?	✅ 포함
임대차 계약서에 ‘주거용’으로 표시했나요?	✅ 포함
수도·전기·가스 사용량이 주거 수준인가요?	✅ 포함
오피스텔이 공실 또는 사무용으로 쓰이고 있나요?	❌ 제외

 

💡 핵심은 “실제 사용 용도”예요!
주민등록, 공과금, 계약서, 임대 내역이 모두 주거용이면 주택 간주됩니다.

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✅ 이렇게 되면 나는 ‘1가구 2주택자’입니다

📌 아파트 1채 + 오피스텔 1채 보유
→ 오피스텔에 전입신고 O
→ 세입자가 주거용으로 거주 중

 

👉 국세청 기준으로 다주택자 판단됨

✔ 종합부동산세 합산
✔ 청약 시 무주택 자격 상실
✔ 양도세 비과세 배제 + 중과세율 적용

 

💣 이 모든 게 한순간에 달라집니다.

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✅ 반대로, 오피스텔이 주택수에서 제외되는 경우

• 전입신고 ❌
• 실제 거주 ❌ (사무실, 창고, 공실)
• 임대계약서에 업무용 명시
• 수도·전기 사용량 적음

👉 이런 조건이면 주택수에서 제외돼
1주택자로 인정받을 수 있어요.

 

💡 국세청은 현장조사 + 공과금 내역 + 계약서 내용으로 판단해요.

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✅ 사례 비교 – 같은 오피스텔, 다른 주택 수 판단

▶ 사례 A – 주택 간주

• 서울 아파트 1채 보유
• 분당 오피스텔 1채 → 전입신고 O, 직접 거주
  👉 1세대 2주택 → 양도세 중과, 청약 불이익

▶ 사례 B – 비주택 간주

• 서울 아파트 1채 보유
• 강남 오피스텔 1채 → 공실, 전입신고 X, 임대 없음
  👉 1세대 1주택 유지 → 비과세 가능성 있음

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✅ 주택수 포함 여부 확인 방법

1. 홈택스 → '보유주택 수 조회' 서비스 이용
2. 계약서 확인 (주거용/업무용 명시 여부)
3. 전입세대 열람 내역 확인 (세입자 유무)
4. 공과금 고지서(전기·가스 등)로 주거성 판단 가능

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✅ 결론 – 오피스텔 1채로도 2주택자가 될 수 있습니다

✔ 오피스텔은 '어떻게 쓰느냐'에 따라
주택이 될 수도, 안 될 수도 있습니다.

 

✔ 모르면 2주택자 되어
→ 종부세 합산
→ 양도세 중과
→ 청약 자격 상실

 

✔ 하지만 미리 확인하고 조정하면
→ 1주택자로 유지 가능
→ 비과세 요건 충족 가능

 

👉 지금 보유 중인 오피스텔이 있다면
👉 계약하기 전에, 매도 전에
“주택수 포함 여부” 꼭 체크하세요.

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