“오피스텔은 주택도 아닌데, 종부세가 나올 수도 있다고요?”
저도 그 말을 처음 들었을 때는 의아했어요.
그런데 실제로 전입신고만 해도 '주택수'로 포함돼서 세금이 확 늘어나는 구조, 알고 계셨나요?
✔ 아파트는 없고 오피스텔만 있는데도
✔ 보유세가 나오고
✔ 종합부동산세까지 포함된다면?
이건 미리 알고 준비하지 않으면 진짜 손해입니다.
오늘 이 글에서는
✅ 오피스텔을 보유할 때 발생하는 모든 세금 항목을
✅ 2025년 최신 기준으로 정리해드릴게요.
✅ 오피스텔은 ‘사용 방식’에 따라 세금이 달라집니다
오피스텔은 법적으로는 ‘업무시설’이에요.
하지만 실제 주거용으로 사용하거나 전입신고가 되어 있으면
👉 국세청과 지자체는 ‘주택’으로 간주합니다.
이 차이 하나로 인해
📌 보유세
📌 종부세
📌 재산세
📌 취득세
📌 양도세
모든 세금 기준이 바뀝니다!
✅ ① 보유세 (재산세 + 종합부동산세)
🔹 보유세란?
주택이나 부동산을 ‘가지고 있기만 해도’ 매년 내야 하는 세금입니다.
✔ 오피스텔도 주거용으로 간주되면 '주택 보유세' 대상
✔ 업무용으로 사용하면 ‘비주택’이라 별도 과세
🔹 재산세 기준
주거용 오피스텔 | 과세표준 × 0.1~0.4% |
비주거용 (사무실) | 과세표준 × 0.25% |
고가 부동산 | 누진 적용 |
💡 실사용 용도에 따라 자동으로 적용됩니다.
→ 주거용이면 주택세율, 업무용이면 별도 과세
🔹 종합부동산세 기준
- 주택 수 포함 여부가 핵심
- 전입신고 O → 주택 간주 → 다주택자 종부세 합산 대상
- 전입신고 X, 사무용 → 비과세
📌 종부세는 공시가 합산 9억 원(1세대 1주택 기준) / 6억 원(다주택자)부터 과세됩니다
💡 오피스텔이라도 주거로 사용하면 아파트와 합산되니 조심!
✅ ② 취득세 – 사기 전에 확실히 구분해야!
오피스텔은
✔ 주거용이면 1.1%
✔ 업무용이면 4.6%
📌 같은 물건도 전입신고 여부에 따라 세율이 3~4배 차이납니다.
주거용 오피스텔 (1주택자) | 1.1% |
업무용 (비주택) | 4.6% |
2주택 이상 | 최대 12% 중과 |
💡 계약 전에 “전입신고 할 건지 말 건지” 미리 정하고 세금 계산하세요!
✅ ③ 양도소득세 – 팔 때 세금도 달라집니다
✔ 주택 간주 → 주택 수 포함 → 중과세율 적용
✔ 비주택 유지 → 일반 양도세율만 적용
예:
- 2주택자일 경우 → 기본세율(6~45%) + 20% 중과세율 추가
📌 전입신고 유무, 임대 목적, 공실 여부에 따라 달라짐
✅ ④ 종부세 포함 피하는 실전 팁
✅ 전입신고 하지 않기
✅ 공실로 유지 or 사무실 용도 계약
✅ 임대 시, 계약서에 ‘업무용’으로 명시
✅ 수도·전기 사용 내역 ‘주거 목적’ 없게 관리
👉 이 4가지만 지켜도 종부세·재산세 주택간주 피하기 가능
✅ 세무서/지자체는 이렇게 판단합니다
📌 세법상 판단 기준
- 전입신고 기록
- 임대차 계약서 (주거 vs 업무)
- 전기·수도·가스 사용량
- 통신 설치 유무
✔ 단 1개만 주거용으로 명확하면 ‘주택 간주’될 수 있음
✅ 결론 – 오피스텔 세금, 모르면 진짜 손해입니다
오피스텔 하나 샀을 뿐인데,
✔ 전입신고 했다고
✔ 청약 자격 날리고
✔ 보유세·종부세까지 늘어나는 상황
진짜 흔합니다.
📌 오피스텔은 내가 어떻게 쓰느냐에 따라 세금이 확 바뀌는 부동산이에요.
👉 계약 전에도
👉 보유 중에도
👉 매도 직전에도
‘주택 간주 여부’와 ‘세금 적용 기준’ 반드시 확인하세요!
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